双创热潮、共享风口之下,联合办公正变得越来越流行。

艾媒咨询在《2018年中国联合办公行业监测报告》中写道,截至今年6月底,国内联合办公平台超过了300家,布局网点超过6000多个,总体运营面积达到1200万平方米,提供工位数达200万个。

尤其值得注意的是,在自营模式的联合办公企业中,氪空间的管理面积达到了27.3万平方米,工位数量42000个,处在行业首位。

综合实力对比时,艾媒咨询指出,市面上主流品牌中,氪空间的运营能力、品牌传播能力、技术创新能力都处于领先地位,SOHO 3Q、中国WeWork在资本实力表现突出,纳什空间则在布局规模优势突出。

前有WeWork这一全球共享办公先驱,后有潘石屹、毛大庆等地产行业大佬,混战之中后来者氪空间的崛起,让人多少有些意外,就在一年前这家公司还籍藉无名。

但是纵观国内联合办公市场的演变以及氪空间自身的发展过程之后,又会觉得这一结果是如此合乎情理。与众多竞争对手相比,氪空间的嗅觉更敏锐,战术更灵活,执行更坚决,赢得令人信服。

文:彬彬(熊出墨请注意)

风来了,找到最准确的位置

2010年,WeWork开创共享办公这个商业模式,2015年开始有中国企业将共享办公引进国内,很多企业都意识到这是个巨大的风口,但大家都在尝试找到最准确的位置。

2015年,国家层面大力提倡“大众创业,万众创新”,国家统计局数据显示,2015到2017年新注册企业数量逐年增长,分别为440万、550万、610万。随之一同出现的则是各种众创空间和孵化器,中国科技部数据显示,到2017年国内的众创空间已达5500家,孵化器已有4000家。

联合办公也是在双创热潮之中兴起,相较于传统办公,联合办公租期灵活,门槛较低,并且成本、环境各方面的优势都较明显。相较于众创空间和孵化器,联合办公在服务内容、办公氛围上也要更胜一筹。

氪空间创始人兼董事长刘成城曾说,2015年出现的各种联合办公、共享办公、孵化器、众创空间的企业,可能一千家也是有的。但是到底是简单地租下一栋写字楼做个“二房东”,还是精耕细作自营模式?行业内绝大多数公司并没有一个较为明晰的定位和规划,其中还有不少是依靠政府补贴度日。

氪空间最早并不是做联合办公,而是36氪旗下孵化器业务。当氪空间管理层意识到,联合办公是比孵化器市场更大的业务,同时国外又有WeWork走在前面,2016年1月迅速决定转型联合办公,是国内最早一批进入联合办公的企业。

如果氪空间不及时转型,仍旧聚焦于孵化器业务,或许能成为全国最成功的一批孵化器,但是孵化器的服务对象是创业公司,虽然近几年创业公司数量大幅增加,毕竟只是少数,联合办公的服务对象除了创业公司,更多的是中小企业,显然是个更大的市场。

每家公司都希望成为风口上的那只猪,但不是每个人都能站对位置。

走稳了,再开始发力往前跑

进入到联合办公领域之后,互联网公司出身的氪空间除了36氪的用户资源,并没有太多能够倚仗的优势。但氪空间并没有按照互联网公司轻资产的模式来做联合办公,而是选择了前期投入大、重资产的自营模式。

如果当时氪空间采取了品牌加盟模式,管理面积会远远超过现在的规模,但潮水终将退去,当政府的补贴减少后,国内很多联合办公品牌发现用户流失速度非常快,要么是企业有了一定发展,会寻找更好的办公环境,搬走了;要么是创业公司没有发展起来,根本无力支付租金,关门了。

2017年以来,联合办公行业出现多次合并,大多是因为运营不力,难以为继,不得已而选择抱团取暖。同一时期,采取自营模式,稳扎稳打的氪空间,明确“核心城市、核心地段、核心商圈”的战略方向,且摸索出单个社区盈利的可复制模式。

在产品上,氪空间迄今为止的新开社区已经是4.0版本。刘成城曾在接受采访时说道,氪空间近两年一直在埋头做优化,一个社区大概有130多个参数,哪些是财务敏感型,哪些是用户敏感型,氪空间都会用心研究,“同样的一层楼,要排布多少个座位,不影响用户体验的前提下,让社区的收入最大化”。

同时,氪空间投入很大精力打造自己的供应链,每一块地板、每一套桌椅,每一款照明灯具,都力求找到最好的供应商,性价比最高的解决方案。目前,空间标准化体系和专业的智慧供应链模式,使得工程造价降低了20%,家具采购成本降低40%,缩短交付时间,将办公使用效率提升30%。

更重要的是,氪空间内部已经摸索出一套成熟的财务模型,几千平米的写字楼租下来,前期投入多少,如何定价,几年收回投资,出租率到多少能盈利,这让氪空间在新开社区时胸有成竹。

目前,氪空间一个月新签约的写字楼面积就有5万多平方米,这个数字对其他联合办公企业也许充满了巨大的风险和未知,但对于氪空间却是驾轻就熟。

成长,就是先学会走,再学会跑。

追上去,目标是WeWork全球

在中国联合办公市场,氪空间已经从追赶者成为挑战者。在氪空间的规划中,将在2020年追上WeWork在全球的业务规模。那么刘成城的底气到底从何而来?

首先,氪空间的发展速度惊人。前文中已经有提到,氪空间进入行业要比中国WeWork晚上一些,但是在发展速度上,氪空间优势明显。刘成城表示,今年6月底时,氪空间的扩张速度已经是中国WeWork的五六倍了。

高力国际公布的《2017年灵活办公空间展望报告》指出行业近两年平均增速约为30%,而氪空间在2018年的预计增速达到了300%。按照氪空间发展规划,2018年底氪空间运营社区规模将接近50万平方米,2019年底将达到150万平方米。

刚刚落幕的“2018博鳌房地产”论坛上,刘成城表示,截至目前,氪空间在国内已开项目有47个,30多个正在装修中,截至8月底开业社区数量将达到80个,已经覆盖北京、上海、广州、杭州、南京、天津等11个城市。相比之下,中国WeWork至今只覆盖了北京、上海、程度、杭州、深圳5个城市。

其次,在规模迅速扩张的同时,精细化运营和服务标准化体系的构建也在同步落地。艾媒咨询指出,行业快速增长使不少联合办公空间模式趋同,服务质量参差不齐。精细化的运营、高品质的服务质量、优质的用户工作体验,是行业持续发展、实现盈利的必经之道。

刘成城以小米和苹果类比,称氪空间在供应链端所做的工作应该是同行内几乎是绝无仅有的。这样做的效果也十分明显,今年以来,氪空间新开业社区的平均坪效已经达到17元,近期新开的社区坪效最高将突破28元,是同档次的传统甲级写字楼坪效3倍多。并且,氪空间社区的整体入住率达到了95%左右。

正是基于这些工作,氪空间才得以在用户满意度调查中,超越中国WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌,以最高分位列榜首。打下口碑,对于后续的规模化无疑大有裨益。

因此,精细化和规模化之间的协同效应也就更加明显,精细化运营降低成本,提高效率,且能够助力规模化,最终形成一个正向循环。其官方透露,氪空间目前经过3个月爬坡期的成熟门店,都是盈利状态,这一数字也是远高于全行业的平均水平。

在中国内地市场的优势确立后,氪空间开始向海外拓展。今年5月,氪空间签下了中国香港华懋集团旗下的One Hennessey大楼11层至19层。8月2日,氪空间又宣布与香港地产商九龙仓正式签约,在铜锣湾时代广场写字楼租下约5000平米。

同时,氪空间在新加坡、东京、首尔等亚太地区核心城市都在寻找合作的拓展目标。氪空间瞄准的目标只有一个,那就是WeWork全球。

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