限购之后又见限售,为何房价越限购越上涨?-烽巢网

一觉醒来,房地产市场又现地方调控政策的新动向。9月22日晚间至23日凌晨,重庆、南昌、西安、南宁、长沙相继发布楼市调控新政,继续加强房地产市场管理。主要调控手段还是以限购为主,各地不同程度地加大了限购的力度。比如长沙市规定,本市户籍已经有一套房的家庭,需要在取得首套房产不动产权证后3年以上,才有资格买家庭的第二套房产。

限售还是为了抑制房价上涨过快

与以往以限购为主不同,这一轮各地的调控新举措还增加了关键词:限售。

比如重庆规定自9月23日起,在主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。南昌的政策与此类似,自9月23日起在全市范围内所有新交易住宅,须取得不动产权证满两年后方可转让。

在限售之前,重庆和南昌均先后出台了房地产限购政策。其中南昌市于今年3月刚刚出台所谓“史上最严限购令”,但与预期相反,限购令之后房价出现了连续五个月的增长,同比增长了近10%。而重庆今年8月中国社科院《中国住房发展报告》项目组发布的2017年8月《住房市场发展月度分析报告》显示,重庆近半年来房价上涨超过了20%,涨幅更加惊人。事实它们并非个别,江西另两个限购城市九江和赣州连续上涨7个月,涨幅排名分别为全国第22和46位。

因此,有关人士在评价此轮各地限售政策的出台时,仍认为地方政府此举目的主要还是为了抑制房价上涨。既然在购买环节进行限制交易有限,不妨在二手房出售环节再进行限制,看看能否抑制住市场投机行为。

中原地产首席分析师张大伟进一步推测,在后续在库存明显减少的情况下,三四线城市价格上涨预期强烈,未来不排除将有更多去库存较快的城市发布楼市方面的约束性政策。也就是说,未来还将会有更多的城市像重庆南昌这样,出台限售政策来抑制当地房价的上涨。

限购之下,为何房价反而上涨?

按照供需曲线的原理,实行限购将一部分潜在的用户排除在外之后,市场需求将会下降,房价也应该随后向下调整。然而实际情况却与之正好相反,前面说的南昌和重庆都是越限越涨。

为何国内出台限购政策后,各大城市房价反而往往出现上涨呢?限购只是针对买房人,因此不会对供给层面造成影响,短期内市场供给不会发生变化。真正影响的是市场需求,我们不妨一起来看看限购政策对市场需求的影响,并最终会推动房地产价格向哪个方向变化。

限购使得不符合当地购房标准的人群范围扩大,确实把一部分用户排除在市场之外,减少了部分需求。但这只是限购产生的直接效果,并不是政策的全部效果。事实上调控政策有其直接效果的一面,还有着间接效果的另一面。有时候,间接效果可能比直接效果的影响还要大。

1、限购改变用户预期,诱发新的市场需求

限购出台后,改变了潜在用户对房地产市场的预期。主要表现两个方面:a、提前释放自住房的市场需求,一些目前尚符合购房要求的人群本来没有近期买房的打算,但由于担心今后的限购政策更加严格,纷纷改变了自己的想法,提前加入到购房的行列中。b、增加了投资性需求,限购政策其实类似于许可证制度,使得商品房的价格无形中上升,一些有经济实力的人群认为购房是能带来丰厚收益的投资计划,不惜以假离婚、分户、借用老人名义等方式购买第二套甚至多套房产。这两批新进入投资者的数量之大,足以超过限购政策直接带来的需求减少,反而带动需求上升。

2、租房需求旺盛带动了投资性购房行为

限购只是对购房人资格进行了限制,但没有减少城市的整体住房需求。我们知道,解决住房需求有两个途径,一是自己购房,二是租房。那些有能力却没有购房资格的人,只好选择租房来解决自己的需求。这样一来,租房需求就变得旺盛,推动房租上涨,让投资性购买行为得到增长。在一些城市,尚未对企业购买商品房作出限制,在利益的驱动下它们也会增加对商品房的投资。

3、供给不变需求增加,推动市场均衡价格上涨

综合以上两点,在供给不发生变化的情况下,限购政策改变了用户的预期并影响了他们的决策,导致短期内需求不减反增。画一个供求曲线就非常一目了然。限购前,供给曲线和原需求曲线相交于P1点这个均衡价格点,这是市场看不见的手调节的结果。限购政策出台后,由于改变了人们的预期和行为,导致新增需求超过了抑制需求,需求曲线向上移动,与供给曲线相交于P2点。显然,这个新均衡价格要比原来的高,于是房价就出现了上涨。市场需求增加越多,则上涨幅度越大。

限购之后又见限售,为何房价越限购越上涨?-烽巢网

因此,在宣布限购之后,往往就是当地房地产价格上涨最快的时间段。以南昌为例,今年3月8日南昌出台了“最严限购令”,当月其新建商品住宅价格环比上涨1.3%,位居全国第9位。

大禹治水的经验:只堵不疏行不通

应该说,各地出台的以限购、限售为主的调控政策,其出发点是好的,希望以此抑制房价非理性上涨。但实际从经济学的角度来说,这剂药方可能不是最适合的,它会导致短期内房价上涨得更快,与初衷正好相反。

当然,从长期来看,当人们的预期下降,提前释放的市场需求逐渐满足后,房价有可能出现下降。北京上海等地现在出现了房价微微回调的趋势,有可能就是长期限购带来的影响,但仍无法确定。加上限购属于地方行政政策,而政策容易出现反复,比如如果经济不景气政府为了去库存很可能会放松限购条件,就可能引发新一轮的房价上涨。

如同大禹治水一样,房地产市场管理办堵不疏是行不通的。限购只是暂时的封闭针,却无法真正治愈病人,促进房地产市场的健康发展。相反,我认为房地产市场应该更加开放,打破行业垄断,允许个人和企业自行建造住房,这样才能更好地解决当前房地产的困局。

【作者介绍:蚂蚁虫,科技评论人,专栏作者。微信公众号:蚂蚁虫(miniant-cn)】