今年的冬天是个暖冬,11月份的街头上都还随处可见一些身着短袖夏装的行人。

但在一线城市的写字楼行业中,气温早已经降至了冰点。

据《2019 年上半年北京写字楼市场研究报告》显示,截止到2019 年上半年,北京市甲级(5A)写字楼的空置率已经高达 11.5 %,为近八年来的最高值;

在高力国际发布的2019年第一季度上海甲级写字楼市场报告中也提到,(上海)全市上半年空置率达到了18.5%,创下十年新高;且相关机构预计该数值在2019年年底可能达到20%,并将在2020年继续保持。

而深圳的情况更是凄惨,那场从2018年年中开始的P2P互联网金融企业暴雷潮造成的影响至今不单还未消散,甚至还开始愈演愈烈,其部分地段写字楼的空置率已经高达30%。

今年一季度,深圳全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%,至人民币每平方米每月225.8元。(环比:与上一季度相比;同比:与上一年同季度相比)

而到了今年的第三季度,深圳甲级写字楼平均租金环比再次下跌5.2%,同比下跌10.2%,每平方米每月价格仅为208.3元。

古语有云,覆巢之下焉有完卵。

作为国内商业地产的代表性企业,SOHO中国在整个市场都陷入低迷的大背景下可谓是首当其冲,被迫开始割肉以求谋生。

(望京SOHO)

有消息人士透露,SOHO中国近期可能会开始转向海外投资,并将为了实现这一目的而开始清空国内资产。

据财新网10月30日报道,SOHO中国正在考虑出售中国内地的部分办公楼资产,目前第一笔交易已经抵达到了最后阶段。

黑石集团联合新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场这三套商业写字楼。

据悉除上述三个项目之外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHO、外滩SOHO、SOHO天山广场,还有北京的前门项目和丽泽SOHO,八个项目总值预估为500~600亿人民币。

值得一提的是,根据其2019年中报显示,SOHO中国投资物业总估值为611亿元人民币。

这也意味着,一旦上述八大项目的出售全部完成,SOHO中国手头的内地自持商业地产项目基本清空,其从2012年开始的向“开发-持有”模式转型,也就此宣告失败。

2015年6月,中国著名地产大亨、SOHO中国董事长兼创始人潘石屹曾在一档金星主持的脱口秀上语出惊人。

作为一名地产商,他却在节目中极力奉劝年轻人不要买房,还坦率地表示“房价还没有降到位,今后还得降。

“这些年建的房子足够多,房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子,现在是共享经济,租房是共享经济的一部分。

事后,潘石屹还发微博补充了一番自己对于房市的预测,认为人们应该开始把目光焦点从物质财富上向精神财富转移。

结果却被主持人金星调侃为“有钱人说的话听听就算了,能信吗?”、“观点自由碰撞,百姓少去上当。”

金星这段话说得其实相当客气,要是换上另外一个暴脾气的行内人士,直接当场就对潘石屹开喷也不是没有可能。

事实上潘石屹虽然做的也是地产生意,但其实SOHO中国自从在创业初期完成了“现代城”的住宅项目之后,就完全把心思放在了写字楼、商场等商业地产上。

等到2012年SOHO中国再次转型,从“开发-出售”模式转向“开发-持有”模式,整个SOHO中国就愈发脱离了房地产出售这一领域,一门心思的在京沪干起了向企业出租豪华写字楼的活计,俨然成为了一个专业包租公。

俗话说隔行如隔山,从这种意义上来看,潘石屹虽然身为行内人士,但在住宅相关问题上却并未就比那些在网上高谈阔论的键盘政治局成员高到哪去。

搞清楚了这些背景信息之后,再回过头来审视潘总这番“租比买好”的高论,显然看不出太多逻辑和道理,满满的都是金钱和利益的气味。

而事实也的确如此,当SOHO中国全体上下咬定青山不放松,专心致志地在京沪中心地段,让一栋又一栋流光溢彩的地标性建筑拔地而起的同时。

其他地产商正在广阔的祖国二三线城市大兴土木,修建着一个又一个朴实无华的居民小区。

在很长一段时间里,SOHO中国的高层对于这种局面是相当乐见其成的。

在他们看来,随着房产税等限制性措施的出台,套在房产出售脖子上的缰绳必然会越来越紧,到时候那些到处竞拍“地王”的房企也会随之土崩瓦解,唯独留下潘石屹的SOHO中国来坐收渔利。

正是在这样的一种思维下,潘石屹的妻子、SHOH中国的首席执行官张欣常常在企业的内部会议上提出“要在5年内超越万科”的口号,而彼时万科的市值也只是SOHO中国的不到4倍。

(左 潘石屹 右 张欣)

可惜天不遂人愿,中国房地产行业的发展我们现在都已经知道了。

截至到2018年,碧桂园的全年销售额已经超过7000亿元,万科集团也超过了6000亿元,而在这一年,SOHO中国的营业收入仅有17.21亿元。

现如今,SOHO中国的资产规模不过600余亿人民币,而万科的总资产却高达1.43万亿,张欣曾经喊出的口号已然变成一场镜花水月。

站在事后诸葛亮的角度来看,潘石屹当初用来“看空房地产”的观点其实在后来几乎全都一一应验……只不过都是应验在了商业地产,而非住宅上面。

潘石屹认为中国的住宅面积已经供应过量,根据数据显示中国的人均住房面积已经达到了37平米。

“这和发达国家的水平一样”、“到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了”。

但他没有说明的一点是,论起供大于求这个问题,中国的住宅恐怕是拍马也赶不上那些商业写字楼。

仅以深圳为例,近几年市区内的甲级写字楼新增供应量都在60万平方米以上,其中2017年更是达到了120万平方米。

但与此同时,国内的大企业却反而在不断“退出”商业写字楼租赁市场,因为他们往往都能从当地政府处以“友情价”直接得到地皮,自建成本更低的办公场所。

华为就是一个最好的例子,前几年深圳市政府喊了一个口号叫“不要让华为跑了”,当地政府从各种层面是费劲功夫想要留下华为,但最终人家还是把大部分部门迁往了东莞。

深圳要留华为是为什么,这天底下所有人都知道。2018年华为全球销售收入同比增长了19.5%,而同期深圳的GDP增速才7.6%,留住华为就是留住了一个经济发展的发动机。

至于华为为什么要去东莞,同样是因为一个钱字。既然东莞政府能够以几百元1平这种接近白送的楼面价大把给地建楼,谁又会吃饱了撑的每年花几百上千万去租用写字楼?

话说华为的创始人任正非还挺有意思,自己带着企业跑到隔壁去就算了,还非要在一次采访中留给深圳一句值得玩味的话:

“140年前,世界的中心在匹兹堡,有钢铁。70年前,世界的中心在底特律,有汽车。现在,世界的中心在哪里?不知道,会分散化。会去低成本的地方,高成本最终会摧毁你的竞争力。

不过从后面的发展来看,深圳市政府应该是学聪明了,前不久刚以85亿的价格批给腾讯总计200万平的土地,折合下来楼面价也才4000多元/平。

可以预见的是,随着腾讯这批自建大楼施工完成,现在腾讯手头在深圳租赁的上百万平米的写字楼又将面临退租。

更为雪上加霜的是,前几年那些支撑着深圳写字楼行情的“互联网伪创新公司”正在大面积的破产、倒闭,甚至是被抓、跑路。

一个有趣的地方在于,事实上很大一批皮包公司、骗子企业,以及那些游走在灰色地带的P2P平台、互联网金融公司,一直以来都是甲级写字楼的主力消费军。

那些以PPT作为核心竞争力,唯一长处就是烧投资人钱的小微企业,往往更加偏爱通过租赁高级写字楼等侧面手段来“展示实力”,进而获取投资人信任和拉取融资。

随着2018年开始的资本寒冬到来,无数曾经鼓吹着“VR元年、AR元年、区块链元年、直播元年、人工智能元年、纳米元年、量子通信元年、5G元年、这个元年那个元年”的伪科技企业开始批量猝死。(有些科技是真的,但是企业嘛……就见仁见智了)

在这两大因素的同时作用下,表现出来的影响就是曾经烈火亨油、鲜花着锦的一线甲级商业写字楼“忽如一夜冬风来”,瞬间跌入了谷底。

说来倒也凑巧,望京SOHO作为整个SOHO中国最负盛名的商业写字楼,其建设用地是在2009年被潘石屹以40亿元的价格买下来的。

现在十年时光已经匆匆而过,无数曾经一同在这个时间节点买房买地者都已经赚得盆满钵满,而望京SHOH如今在急于脱手的情况下谈成的成交价,恐怕并不会太如人意。

都说地产商是中国这十年来最大的获益者,可作为地产大亨的潘石屹却最终未能列入其中,实在是让人不由感慨一句造化弄人。